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赫章县房地产开发情况调研报告
来源:  作者:  编辑:管理员  日期:2011-04-15  点击率:43  [我要打印]  [关闭]
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赫章县房地产开发情况调研报告

赫章县人大常委会

2011410日)

根据县人大常委会第45次主任会议的安排,3月下旬,我们就全县房地产开发情况进行调研,先后听取了拆迁办、住建局、规划局、国土资源局、房管局、住房公积金管理部等单位的工作情况汇报,与部分房地产开发商座谈,实地查看了部分房地产开发项目,现将调研情况报告如下:

一、 基本情况

我县房地产开发始于2002年,时有毕节瑞丰房地产开发有限公司、贵阳广建房地产开发有限公司、赫章县嘉龙房地产开发有限公司、贵阳海诚房地产开发公司、贵州鑫泰房地产开发公司分别在县城实施了原服务公司改造项目、桂花苑项目、城南休闲文化广场项目、原百货公司改造项目、老党校片区、老城关镇片区等房地产开发项目。截止2010年底,累计投入资金19576万元,建成商住房1555套,建筑面积18045平方米。目前,正在我县从事房地产开发的企业有8家,中介机构2家,房地产开发项目8个,共计投资3.6亿元,建筑面积22万平方米。拟建项目有:农广校片区、滨河丽都片区、老二中片区二期工程、县农牧局客车站片区、供销社片区、五交化片区、卫生局片区、西城区汉阳花园等。同时,建成并安置廉租房1005000平方米。另正在抓紧建设200920102011年廉租房共3244套,总建筑面积161200平方米,总投资约2.5亿元。

房地产开发项目的实施,带动了我县经济的发展,完善了城市功能,改善了居住环境,提升了城市品味,增加了财政收入,取得了一定的成效。特别是近年来,县委、县政府加强领导,创新城市管理工作机制,推进制度建设,建立完善城市管理工作的长效机制,成立了 “加快城镇化进程、促进城乡协调发展委员会”,委员会下设城镇建设指挥部、城镇投融资指挥部,组建了拆迁办,相继制定了《赫章县城市房屋征收与补偿暂行办法》、《城市规划区违法违章建设查处暂行办法》、《城镇建设征地和建构筑物征收补偿标准》等一系列规范性文件,使我县的房地产开发有章可循,有法可依。

二、我县房地产开发存在的困难和问题

1、规划滞后城市建设规划随着时间的推移已不适应城市建设和发展,且无全县城市住宅建设规划,导致开发建设过程中,存在盲目开发现象;用地的规划布局不合理,商业区和生活区混杂,缺乏层次感;一些地方建了拆,拆了建,浪费投资。

2、房地产开发遗留问题多,解决难度大,有关职能部门主动配合不够,工作节拍慢,进度迟缓,有的问题多次汇报不能得到有效的答复解决。旧城改造拟建的一些项目由于对存在的问题处理不及时导致工程迟迟不能启动。如:滨河丽都项目等。

3、拆迁补偿安置难度大。多数拆迁户期望值过高,观念还停留在划地安置上,有的拆迁户要求的补偿脱离实际,存在漫天要价的现象,同时部分房开企业只重视拆迁范围内局部被拆迁人,工作方法简易,在拆迁补偿操作上标准不统一,导致矛盾激化,加大拆迁难度。城区内原来的违章建筑拆除难度大。

4建筑风格单一,容积率普遍偏低。多数小区建筑设计千篇一律,缺少特色,造成建设档次与城市发展不相协调。城区内楼群多为6+17+1的设计模式,土地利用率得不到有效提高。

5、房开企业规模小、实力不强,管理不够到位,开发产品品位不高。

6、房价虚高,供需矛盾突出。由于房地产开发进度迟缓,房源不足,导致商品房供不应求,房价虚高。同时,由于大户型的房屋结构其开发成本较小户型来说要低,开发利润空间大,开发商不愿意建造小户型住宅。致使商品房市场供应的中小户型存量不足,不能满足中低收入家庭的购房需求,

7、非市场化运作依然存在。一些机关企事业单位利用院内的土地新建、联建住房的现象仍然存在;部分群众利用其土地自建房搞黑开发,短期内不能够及时处理,为城市规划建设和房地产开发埋下隐患。

8、住宅小区物业管理有待加强和普及。多数小区无物业管理,相关市政基础设施不配套,软、硬件建设亟待提高和完善,公共设施维修养护不及时、不到位,功能不齐全,住户不满意。在经济利益趋动下,在审批土地上建筑的楼群密度过大,大部分小区绿地被挤占,人均绿地面积达不到设计要求。

三、我县房地产开发的建议

1、加快城市总规修编进度和尽快制定城市住宅建设规划。要进一步加快城市总规修编进度,按城市总规编制赫章县住宅建设规划,明确未来五年内新增住宅建设用地总量,住宅建设规模以及住宅建设的区域范围,使发展规划与投资开发相协调;进一步加强房地产开发用地审批管理和房地产项目规划管理,严格控制零星征地、分散建设,加强商业用地的宏观调控;加强市政基础设施建设,加快城市水、电、路、气、通讯等基础设施建设和环境建设,完善城市功能,改善人居环境;坚持“统一规划,集中建设,分期实施,整体推进”的原则,使规划编制和城市建设相适应。

2、尽快解决房地产开发中的遗留问题。要进一步明确有关职能部门的职责,有关职能部门要主动协调配合,对在建项目要帮助解决存在的困难和问题;对拟建项目要按住宅建设规划一片一议,一片一策,拟定征地拆迁补偿安置方案,做到净地出让,为开发商营造良好的投资开发环境。要加强调度,靠前指挥,限期解决存在的困难和问题,克服工作重复汇报多,决策慢、房地产开发慢、效率低下等问题。

3、切实做好征地拆迁补偿安置工作。要严格执行《赫章县城市房屋征收与补偿暂行办法》和《赫章县城市建设建构筑物征收补偿标准》的规定,坚持公平、公正、公开的原则,深入搬迁户宣传政策,调查摸底,做好群众的思想教育工作,使涉及的群众自愿接受;对经多次做工作拒绝丈量建构筑物的少数拆迁户,可委托公证处参与丈量;对少数拆迁户不同意签订拆迁协议的,由政府行政主管部门申请法院先予执行。在旧城改造中涉及的单位要积极配合拆迁办,负责对该片区房屋产权进行认定,准确界定房屋产权;

4、进一步加大经济适用房和廉租房的建设力度,确保为民办实事项目落到实处。建立经济适用房和廉租房制度是解决城镇低收入家庭住房困难,落实国家住房保障政策的重要举措,县人民政府及相关部门要高度重视,进一步明确财政、住建、拆迁、规划、住房公积金管理部等部门在“两房”建设中的职责,采取有力措施,确保“两房”建设落到实处。

5、妥善处理城市规划区内的国有资产。城市规划区内国有资产的处置,应由政府统一处置,不允许单位自行处置,以免造成房开市场的混乱,给政府收购带来困难,影响规划区内整体开发。对开发地块内部分国有资产已被处置的,可委托有资质的评估机构进行评估,由政府按评估价进行收购。

6、坚决杜绝单位自建住房。机关单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房,找市场”的观念,杜绝新的住房实物分配和“委托代建”、“定向开发” “联合建房”等变相福利分房的现象。

7、注重开发梯次结构。一是完善房地产开发布局。以保障性住房建设为重点,加快廉租房、启动经济适用房建设和普通商品住房建设步伐,适时规划建设一批现代化高层住宅小区,完善服务功能,提升城区住宅档次和现代化水准,努力构建相互促进、互为补充的住房供应体系,满足不同层次住房需求。二是控制住房建设户型结构。控制普通商品房开发套型面积和价格,保持中低价位住房市场适度供应量。三是调整房地产开发投资结构。制定房地产开发相关优惠政策,鼓励和引导房地产开发企业扩大投资领域,围绕城市建设和服务业发展需要,主动投资商场、宾馆、酒店等商业用房开发,带动第三产业发展。四是引导、扶植物业管理行业的发展,提高物业管理水平及服务质量。五是要以“五园新村”为载体,在城郊结合部建设新型农村社区试点,对房屋进行全面改造,提升城市的整体形象。

8、破解房地产开发资金瓶颈。建立良好的组织、运行、管理平台,形成政府、房地产企业和金融机构共同支持房地产业发展的完善的房地产金融体系,促进银企对接,盘活开发商与银行的资金链。

9、加快土地挂牌出让,加大招商引资。引进一批有实力的开发企业来我县投资,带动和推进我县房地产市场的发展。引导县内房地产企业通过重组、兼并、控股等多种方式实行强强联手,拓宽发展思路,优化管理模式,树立品牌意识,打造精品建设。

10、进一步规范房地产市场。一是加强房地产开发建设全程监管,加大整顿和规范房地产市场秩序的力度,加大执法力度,规范房地产开发经营审批程序,杜绝或查处无资质或无效资质开发经营行为,为培育和规范房地产市场创造良好的外部环境;二是房地产企业依法获准土地开发权后,要加快房地产的开发建设,限期完成开发项目,防止圈地不开发,搞土地开发权炒作。三是要科学确定土地出让价格,既要优先考虑政府的前期投入资金,又要最大限度地照顾开发商的利益,科学测算政府前期投入,合理确定土地出让价,实现政企合作,达到双赢,避免土地流拍;要认真搞好房地产开发的土地储备,实行先征收后挂牌出让,为房开企业加速推进房地产开发创造条件;要加强房屋建筑质量的监管,注重安全施工。

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